Cum iti cumperi un apartament

Daca nu dispui de fondurile necesare ridicarii unei case la curte sau achizitionarii unei locuinte noi, mai scumpe, singura varianta ramane un apartament construit inainte de 1989. Cum vei locui in el cel putin pana ce copiii vor creste, este bine sa iei in calcul toate posibilitatile.

Inainte sa te decizi, vei vedea mai multe apartamente. Vei merge singura la asa-numitele vizionari sau te vor ajuta agentii imobiliari. Pentru alegerea cea mai potrivita, este bine sa nu te pripesti si sa vezi cat mai multe case. Si, mai ales, sa iei in calcul cateva aspecte.

1 Anul de constructie a blocului – Intrucat Romania este situata intr-o zona activa din punct de vedere seismic si cum prognozele indica un cutremur mare in anii urmatori, obligatoriu trebuie sa te orientezi spre un bloc construit dupa 1977 (dupa cutremurul din ’77, in Romania, s-a construit dupa standarde care sa permita blocurilor sa ramana in picioare la un eventual cutremur de 8 grade pe scara Richter); prin urmare, orice constructie de dinaintea acestui an ar fi bine s-o excluzi din start (se subintelege ca de blocurile cu bulina rosie, pe care statul vrea sa le consolideze, trebuie sa te feresti cat poti!).
2 Etajul – Din acelasi considerent, al unui eventual cutremur, dar si al functionarii liftului, sunt de preferat locuintele situate intre etajul 1 si 5; apartamentele situate la ultimul etaj sunt mai ieftine, dar proprietarii pot avea de suferit din cauza terasei (multi vanzatori specifica in anunturi ca terasele sunt bune, complet refacute, dar peste o perioada se pot deteriora si, cum tu vei sta mai multi ani in acea casa, evident ca vei avea de „tras” cu terasa).
3 Panorama – Este reconfortant sa ai o vedere frumoasa – daca se poate, spre o zona verde; vederea stradala ofera o perspectiva deosebita, dar implica alte inconveniente, care tin de praful care intra cand tii geamul deschis si de zgomotul care patrunde in casa chiar si prin geamurile termopan (in orasele mari, nivelul de poluare sonora din cauza traficului este extraordinar de mare).
4 Luminozitatea – Cand soarele iti intra dimineata pe fereastra, parca te incarca cu energie si altfel incepi ziua; luminozitatea apartamentului reprezinta un criteriu de baza si in cazul multor persoane e direct proportional cu starea lor de bine.
5 Vegetatia – Intrucat, unde ne aruncam ochii, vedem numai asfalt, toti ne dorim cat mai multa verdeata si o atmosfera cat mai curata sub fereastra; cateodata, copacii umbresc apartamentele de la parterul si primul etaj al blocului, si in acest caz trebuie sa decizi unde faci compromisul: vrei verdeata si, implicit, umbra sau vrei lumina si mai putini copaci; cand le ai pe amandoua, ai dat de blocul ideal.

Citește și...

Cum reușesc Daliana și Răzvan Simion să evite conflictele în cuplu. „De aceea am renunțat la alcool. Ne-am modelat mult'

Ce i-a transmis Claudia Pătrășcanu lui Gabi Bădălău de ziua lui: „Nu aștept să mi se răspundă'. Omul de afaceri a petrecut alături de Bianca Drăgușanu

Vezi aici apartamente de vanzare in Brasov!

6 Izolatia – Daca nu este facuta bine, e cauza sigura a igrasiei sau condensului; in cazul in care apartamentul este situat pe colt, varuiala proaspata poate ascunde un viciu de izolatie.
7 Calitatea finisajelor – Unele asa-zise imbunatatiri ascund defecte importante, cum ar fi gresia pusa peste linoleum (pentru a scuti efortul indepartarii acestuia) sau faianta prost montata (poti verifica daca faianta e bine montata ciocanind usor; in cazul in care placile sunt deja desprinse de zid, va suna a gol).
8 Situatia achitarii cotelor de intretinere – Daca blocul are datornici, exista riscul opririi furnizarii utilitatilor, cel mai adesea al apei calde sau reci (in cazul in care locuinta are centrala termica, te poate afecta oprirea apei reci).
9 Contorizarea blocului – Este important ca blocul sa fie contorizat si locatarii sa-si poata monta apometre si repartitoare (astfel, platesti numai cat consumi).
10 Situatia referitoare la centralele termice – Ca sa stii ce investitii ai de facut dupa cumparare, informeaza-te asupra acestui aspect; daca cei mai multi locatari au centrale, atunci va trebui sa-ti montezi si tu o astfel de centrala, iar investitia este destul de mare.

Vezi aici garsoniere de inchiriat in Brasov!

11 Pozitionarea fata de spatiul de depozitare a gunoiului – Nu cred ca ai vrea sa deschizi geamul la bucatarie si sa-ti cada ochii si nasul pe ghena care emana mirosuri greu de suportat; nici daca sub fereastra ta se afla un teren viran nu ar fi prea bine, cunoscut fiind obiceiul prost al oamenilor de a transforma locurile virane in spatii de depozitare a gunoaielor de tot felul.
12 Geamul de la baie – Pentru aerisirea baii este obligatoriu sa ai fereastra; cand exista doua grupuri sanitare; asa-zisul grup sanitar de serviciu are de obicei numai aerisire, nu si geam.
13 Vecinii – Traiul la bloc presupune convietuirea cu mai multe familii si de aceea este important sa ai vecini civilizati, politicosi, cu statut social similar cu al tau; de asemenea, este important sa fie responsabili si sa nu uite mereu robinetul deschis – numarul de inundatii care „s-au abatut” asupra viitoarei tale case reprezinta un indiciu in acest sens (te poti asigura impotriva acestui risc, dar nu e tocmai placut ca, anual, sa ai santier in casa).
14 „Cazierul” blocului – Suna ciudat, dar sigur nu vrei sa te expui furturilor; ca atare, inainte sa cumperi, fa putin „spionaj” si afla de la locatarii blocului sau de la Circa de Politie daca au fost spargeri in bloc, cate, daca exista locatari galagiosi, pusi pe scandaluri, daca locuiesc in bloc pacienti ai clinicilor de psihiatrie, care pun muzica de rasuna strada la 4 dimineata etc.

Citește și...

Angajatorii sunt tot mai determinați să readucă angajații la birou – numărul de joburi remote este în scădere, în timp de volumul de aplicări crește

Ce i-a transmis Claudia Pătrășcanu lui Gabi Bădălău de ziua lui: „Nu aștept să mi se răspundă'. Omul de afaceri a petrecut alături de Bianca Drăgușanu

Sfaturi de ultim moment

• Daca proprietarul ascunde adevaratul an de constructie a blocului, poti afla data certa intreband la serviciul de specialitate al Primariei Capitalei sau pe oamenii din zona, fiindca, de regula, blocurile din cartiere au fost date in folosinta toate odata.
• Daca optezi pentru un apartament la etajul 1 intr-un bloc care are la parter magazine sau un restaurant cu terasa, ia in calcul eventuale neplaceri care pot aparea: zgomot provocat de descarcarea marfii sau de consumatori, igrasie (din cauza aparatelor de aer conditionat ale firmelor), poluare fonica etc.
• Daca un proprietar vinde un apartament frumos la un an sau trei de la cumparare, trebuie sa aiba un motiv temeinic; altfel, poate fi un indiciu al unor probleme care tin de bloc, de vecini, de locuinta in sine.
• Nu lua de bune informatiile din anunturile proprietarilor privind suprafata utila a apartamentelor – de multe ori, ei dau cifre neadevarate pentru a lua ochii potentialilor cumparatori sau includ intentionat si suprafata balcoanelor.
• Daca te grabesti cu mutatul, atunci apartamentul pe care vrei sa il cumperi ar trebui sa aiba cadastrul si intabularea facute; nu te lasa pacalita de vanzator, cum ca „acest lucru se rezolva repede”.
• Scoaterea acestor acte dureaza intre patru si sase saptamani; de asemenea, ca sa nu ai surpriza neplacuta ca ai cumparat o casa, dar nu poti sa te muti in ea pentru ca fostul proprietar nu si-a scos inca mobilierul, intreaba inainte sa te decizi, iar apoi stabileste clar, in precontract, termenul de eliberare si sanctiuni pentru nerespectarea lui.
• Pe termen lung, din cauza costurilor mari de achizitie si a previziunilor de crestere a costului gazelor, utilitatea centralelor termice incepe sa fie pusa la indoiala.

Creditul ipotecar, o asigurare in plus
Tocmai pentru ca problemele cele mai grave care pot aparea sunt cele de natura juridica, Emilia Mielu, consultant research si PR in cadrul Esop Consulting, sustine ca, in principiu, biroul notarial ar trebui sa asigure cumparatorului garantia verificarii actelor si sa semnaleze acestuia orice problema sau suspiciune in ceea ce priveste proprietatea. Dar se gasesc si notari care, de dragul unor castiguri semnificative, se preteaza la ilegalitati. Asadar, daca vrei sa te simti mai in siguranta, de comun acord cu vanzatorul, poti sa alegi un alt cabinet notarial decat cel recomandat de agentia imobiliara sau de vanzator. Emilia Mielu spune ca persoanele care cumpara o casa prin credit ipotecar se bucura de o asigurare in plus: „In general, bancile impun colaborarea cu anumite cabinete notariale, ceea ce constituie o garantie de profesionalism si seriozitate”.

Fii cu ochii-n patru la acte si la ce semnezi!
Dupa ce ai luat totul in calcul si te-ai hotarat sa cumperi apartamentul, mai ai de verificat cateva aspecte pentru a fi sigura ca nu vei avea probleme din punct de vedere juridic. Avocata Constanta Taiatu te sfatuieste sa verifici:

– valabilitatea titlului de proprietate al vanzatorului. Daca vanzatorul este primul proprieetar, respectiv, daca a dobandit dreptul de proprietate prin cumparare de la stat, titlul sau este reprezentat de contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire si de schita apartamentului. Titlul de proprietate trebuie sa fie transcris in Registrul de Transcriptiuni si Inscriptiuni Imobiliare, respectiv, sa fie intabulat in Cartea funciara. Daca vanzatorul era casatorit la data dobandirii apartamentului, ambii soti trebuie sa semneze contractul de vanzare-cumparare. In cazul caselor nationalizate si restituite fostilor proprietari (pe baza Legii nr. 112/1995), dreptul de proprietate este dovedit cu dispozitia de retrocedare emisa de primarul-general al Capitalei, procesul verbal de predare-primire, schita apartamentului, precum si cu dovada platii pentru eventualele imbunatatiri sau pentru sporul de valoare a apartamentului retrocedat. Avocata Constanta Taiatu insista ca, inainte de semnarea actelor, sa obtii un extras de Carte funciara (de informare) privitor la apartamentul pe care vrei sa-l cumperi (documentul se elibereaza, contra cost, de catre Biroul de Carte funciara, oricarei persoane interesate). Din acest document vei afla daca apartamentul este ipotecat sau grevat de alte sarcini, daca proprietarul a incheiat un contract de inchiriere cu o terta persoana, precum si daca formeaza obiectul vreunui litigiu. Extrasul de Carte funciara, pe care trebuie sa-l pastrezi in original, iti asigura dreptul de a invoca principiul constitutional al bunei credinte, cu toate consecintele sale juridice, intr-un eventual litigiu sau proces referitor la proprietatea apartamentului;

– istoricul juridic al apartamentului. Este bine sa cunosti cat mai multe despre cum s-a transmis dreptul de proprietate de la stat catre prima persoana fizica. Daca e vorba de o casa dobandita pe baza Legii 112/1995, legea interzice instrainarea timp de zece ani de la data cumpararii; in acest caz, contractul de vanzare-cumparare este nul. Daca apartamentul se afla intr-o cladire cu mai multe apartamente, contractul de vanzare-cumparare va trebui sa faca mentiuni cu privire la transmiterea dreptului de proprietate, inclusiv asupra cotelor legale din partile comune (parti din constructie si instalatii, dotari, terenuri aferente etc.);

– daca vanzatorul a efectuat modificari. Inainte de vanzare, orice apartament trebuie inregistrat cadastral, in evidentele Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Documentatia cadastrala trebuie sa cuprinda descrierea apartamentului asa cum arata acesta in prezent. De aceea, este foarte important ca, inainte de cumparare, sa verifici daca schita (releveul) din documentatia cadastrala concorda cu schita actuala a apartamentului. Daca cele doua schite difera, inseamna ca vanzatorul a realizat, ulterior inregistrarilor cadastrale, modificari la apartament – de exemplu, prin desfiintarea unor pereti si/sau o noua impartire a spatiilor fara sa obtina autorizatie de constructie.
ATENTIE! Chiar daca aceste lucrari au fost efectuate de fostul proprietar, dupa vanzarea apartamentului, obligatiile si, mai cu seama, responsabilitatile, se transmit asupra cumparatorului, in calitatea sa de proprietar, deci iti revin in totalitate. Prin urmare, va trebui sa faci toate demersurile necesare obtinerii autorizatiei si sa platesti taxele aferente. Daca te-ai ales si cu o reclamatie din partea unui vecin „binevoitor”, atunci vei plati si amenda, si taxele aferente;

– situatia de fapt a imobilului in care se afla apartamentul. In cazul in care vanzatorul nu si-a achitat datoriile la intretinere, asociatia de proprietari are dreptul sa inscrie in Cartea funciara un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului, pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile comune ale cladirii. Locuinta poate fi scoasa la vanzare, si contractul tau de vanzare-cumparare, anulat.

Precontract de vanzare-cumparare
Cei mai multi vanzatori solicita un avans, ca o garantie a intentiei sigure a cumparatorului. Multi isi vand locuintele la bloc si isi construiesc case la curte, si atunci vor niste bani ca sa finalizeze lucrarile. Emilia Mielu, consultant reserch si PR in cadrul Esop Consulting: „Etapa de oferire a avansului trebuie abordata cu atentie. Cumparatorul trebuie sa se asigure – printr-o negociere cu vanzatorul si prin stipularea exacta in precontract – ca penalitatile prevazute in cazul in care vanzatorul se razgandeste sunt suficient de mari pentru a descuraja asemenea intentii”. Precontractul de vanzare-cumparare se intocmeste de obicei pe baza unui format al agentiei imobiliare, la un avocat sau la un notar.

Ce creste pretul apartamentelor
Comisionul agentiilor imobiliare este cam 3% din valoarea tranzactiei. Finisajele (gresia, faianta) tin insa de latura estetica si subiectiva, iar cumparatorii nu sunt interesati sa plateasca pentru acestea. Ferestrele termopan, aparatele de aer conditionat, apometrele, centrala proprie, instalatiile sanitare sau electrice noi, usa metalica se adauga la pret. Taxele notariale pot fi de la cateva sute, la doua-trei mii de euro.

Bursa preturilor
Preturi medii, in euro, pe categorii de apartamente confort I si II, in blocuri construite inainte de 1989. Sursa: Esop Consulting, agentie imobiliara specializata in inchirierea de vile, apartamente si spatii pentru birouri. n Garsoniera: ultracentral – 65.000, central – 41.000, semicentral – 30.000 n Apartament 2 camere: ultracentral – 95.000, central – 60.000, semicentral – 40.000 n Apartament 3 camere: ultracentral – 123.000, central – 75.000, semicentral – 48.000 n Apartament 4 camere: ultracentral – 145.000, central – 92.000, semicentral – 60.000 Emilia Mielu de la Esop Consulting: „In perioada 2001-2003, preturile apartamentelor in imobilele ridicate inainte de 1989 au inregistrat o crestere de 1,5-2 ori, iar pana la sfarsitul anului 2005 preturile au crescut de 3,5-5 ori”. Numai in ultimele luni s-au inregistrat cresteri de 25% pe segmentul apartamentelor din blocurile vechi.

Noi scumpiri la integrarea in UE
Integrarea Romaniei in Uniunea Europeana ar putea sa devina realitate la 1 ianuarie 2007. Si, normal, toata lumea se intreaba ce se va intampla cu preturile de pe piata imobiliara. Reprezentantii unor companii imobiliare prestigioase precum Eurisko, Regatta sau Richard Elis au dat deja raspunsul: in viitorul apropiat nu se intrevede o scadere a preturilor locuintelor, tinand cont de cererea mare de pe piata, nesatisfacuta inca. Concret, cei de la Eurisko si Regatta prognozeaza o crestere de 10% pe an a preturilor apartamentelor din blocurile vechi. Si acest tip de locuinte se va tot scumpi, intrucat cererea de apartamente din clasa medie este de un milion de case, iar constructorii si-au indreptat atentia spre segmentul blocurilor de lux, fiind de asteptat ca de-abia peste cativa ani sa manifeste interes si pentru segmentul mediu.

De Adina Dragomir

Karmen Simionescu, declarație neașteptată despre Mihai Trăistariu în emisiunea lui Cătălin Măruță: „Zic, dar e urât rău'

Citește și următorul articol:

Solutii salvatoare