Febra imobiliara

Fără categorie

Inainte de a cumpara un imobil, casa sau teren, invata sa fii atenta la detalii. Contractul de vanzare-cumparare este esential pentru linistea casei tale.

Evita capcanele
Ritmul accelerat al vietii citadine ne aduce in situatia de a dori sa achizitionam un imobil atractiv fara a avea timpul necesar de a beneficia de o consiliere competenta. Iata de ce, dincolo de aspectele practice pe care le ai de depasit (de ex., indeplinirea conditiilor cerute pentru obtinerea unui credit ipotecar), se cuvine sa semnalam si cateva posibile "capcane juridice" pe care trebuie sa le eviti.

Info
Contractul de vanzare-cumparare era cunoscut la inceputul secolului trecut ca unul din "marile contracte" speciale, tocmai datorita importantei sale in viata cotidiana.

Ai gasit casa sau apartamentul pe care il visai?
Asigura-te ca ceea ce vrei sa cumperi exista nu numai in fapt, ci si in actele de proprietate pe care ti le prezinta vanzatorul.

– Imobilul trebuie descris in continutul actului, atat din punctul de vedere al impartirii sale, cat si al suprafetei locuibile, al cotei indivize de teren identic cu situatia de fapt.
– Corect este ca in extrasul de Carte Funciara, eliberat de Oficiul National de Cadastru si Publicitate Imobiliara, imobilul sa fie descris similar ca in actul de proprietate.

– Orice extindere a suprafetei construite care nu se regaseste in actele de proprietate nu poate face obiectul vanzarii, fara a necesita reglementarea regimului juridic al acesteia fie fata de alti coindivizari pe teren, fie fata de primaria competenta teritorial.

– Daca imobilul pe care vrei sa il cumperi face obiectul unui contract incheiat in baza legii 112/1996, iti asumi riscurile care reies din interdictia de instrainare pe o perioada de 10 ani de la data achizitionarii. Nicicum antecontractul de vanzare-cumparare nu produce efectele juridice dorite, decat cel mult in plan psihologic, in sensul angajarii unei promisiuni.

Intre partile contractante intervine initial incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare (promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare); prin incheierea acestuia partile se obliga (obligatii de a face) ca in viitor sa incheie contractul de vanzare-cumparare in conditiile stabilite si cu indeplinirea formalitatilor prevazute de lege.

Cine sunt persoanele de la care poti cumpara?
Ca in cazul oricarui contract, lipsa capacitatii celor care vand poate duce la anulabilitatea actului. – Se verifica initial identitatea vanzatorilor, starea lor civila (casatoriti sau nu).

– Un imobil dobandit in timpul casatoriei nu poate fi vandut de catre unul din soti, decat in baza unei hotarari judecatoresti de partaj, ramasa definitiva si irevocabila.
– Minorii care nu au implinit varsta de paisprezece ani si persoanele puse sub interdictie, conform prevederilor art. 11 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice si juridice, nu au capacitate de exercitiu si prin urmare, nu pot vinde sau cumpara imobile decat prin reprezentantii lor legali.

– Daca din cuprinsul actului de proprietate al imobilului rezulta ca sunt mai multi proprietari, acestia sunt tinuti de obligatia de a se prezenta la notariat, mai putin in situatia in care exista un mandat special dat sub forma de procura autentica in vederea reprezentarii la vanzare.

Cine stabileste pretul vanzarii?
Pretul este al treilea element al vanzarii si indeplineste trei conditii: consta intr-o suma de bani, este determinat/determinabil si este serios.

– Pretul se determina de catre ambele parti, nu este numai la aprecierea vanzatorului.
– Fixarea pretului se raporteaza la grila privind valoarea bunurilor imobile si incadrarea lor intr-o anumita categorie, existenta la birourile notariale.
– Pretul rezultat dintr-o tranzactie imobiliara este supus impozitarii, potrivit prevederilor aduse Legii nr. 571/2003 republicata – privind Codul fiscal – si se calculeaza astfel:

1. Pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:
– 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
– peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;

2. Pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite la o data mai mare de 3 ani:
– 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
– peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

Exceptii de la plata impozitului
– Terenurile si constructiile de orice fel, dobandite prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale.
– Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil a fost dobandit cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.
– Transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia, prin mostenire. In acest caz, impozitul nu se datoreaza daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii.

Text: Mihaela Dragan – avocat partener Societatea de Avocati "Dragan & Asociatii"

Recomandari
Spune-ne parerea ta
Baby
Sfatul parintilor
Mai multe din